为建立健全瑞昌市农民建房购房的长效管理机制，规范农民建房、购房行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《江西省村镇规划建设管理条例》、《九江市大九江规划区农民建房管理试行办法》，结合本市实际，特制定本实施办法。
一、适用范围
1、城市规划区和重点控制区范围，即：城市规划区《瑞昌市城市总体规划（2006～2020）》的城市规划建设用地28.7平方公里（含湓城区和码头区）、重点控制区范围65.31平方公里。（详见《九江市大九江规划区农民建房管理试行办法》中规定的范围）。
2、 城市规划区和重点控制区建设采取统规统建（统一规划，统一建设）的方式,按照新市民公寓的标准建设公寓式安置小区，以乡(镇、场、街道）为单位属地安置。
3、 城市规划区及重点控制区外，采取统规自建（统一规划，自行建设）的方式建设农民集中居住点，有条件的地方可以统规统建。
4、经批准符合在农民集中居住点自建房屋条件的，一律凭市政府核发的自建房屋批准书在指定的农民集中居住点建房。
二、城市规划区和重点控制区以外统规自建方式建设农民集中居住点审批办法
（一） 凡在城市规划区和重点控制区以外的村镇新建、改建、扩建建筑物和构筑物,必须服从镇规划、乡规划和村庄规划,并按照规定的程序办理建房审批手续。
（二）申报代理员制度
各乡（镇、场、街道）便民服务中心和国土、建设、房产、城管要确定申报负责人一名，申报代理员一名，并书面报监察局、效能办备案。申报代理员职责如下：
1、申报代理员必须政治素质强、业务水平高、作风正派，热心为建房农民提供政策咨询和优质服务。
2、申报代理员是审批办事的首问责任人，全权负责农民购房审批业务的联络和跟踪服务。
3、建立台帐，详细登记农民购房的相关信息资料。
4、主动协调农民购房的审批办理，掌握审批办理进度和结果，督促按时完成审批办理任务。
5、申报代理员负责各级之间呈报材料的传递送审、跟踪服务，并最终将审批结果送达申请人。
（三） 凡符合下列条件之一的农民，可向村委会书面申请在农民集中居住点自建房屋。
1、经市房地产行政主管部门提荐的房屋鉴定机构鉴定:承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，且无其他居所的。
2、当地农业户籍人口人均住房建筑面积不足30平方米，且农业户籍，子女符合分户条件的。
3、结婚成家符合分户条件，且在分户前人均住房建筑面积不足30平方米的。
从当地农业户籍迁出的服义务兵役的军人、在校学生、劳改劳教人员可作为农业户籍人口计算；独生子女按两人计算。
(四)农民将原有房屋、宅基地出售、出租、赠与他人的，不得再申请自建房屋。
（五） 对农民提出建房用地申请后，从受理之日起，经审核符合法律、法规及有关制度，手续完备、材料齐全的，应在30个工作日内办结。
（六） 实行一次性告知制度。对农民在办理建房用地审批手续时，经办人员必须一次性书面告知当事人相关法律法规和政策依据、收费标准和依据、规定办理时限、工作运作程序、需具备的材料。不予受理和办理的，必须说明理由，并进行存档备查。
（七） 在镇规划区内集体土地上建住宅的,按以下程序审批:
1、建房申请人在征得村(居)委会同意后,向镇人民政府提出书面建房申请,经村(居)委会征求四邻意见后在村民小组、村委会张榜公示7天,无异议后报镇人民政府审核,填写《江西省村镇建房审批表》。
2、镇人民政府村镇规划管理机构接收申请后，7日内派员现场踏勘,提出初审意见报镇人民政府研究, 镇人民政府提出审核意见，同意建房的，应在7日内由镇人民政府报市建设行政主管部门核发《乡村建设规划许可证》。
3、建房申请人凭《乡村建设规划许可证》到土地管理部门申请办理建房用地审批手续。
4、 国土部门接收申请后，在7日内办理了用地手续，建房申请人在办理了用地手续后,将有关证件、房屋设计图纸等资料交由镇人民政府审查后经市建设行政主管部门审核，对房屋的设计进行把关。
5、建房申请人在取得《乡村建设规划许可证》和建房用地审批手续后,开工前应经镇人民政府村镇规划管理机构验证,并派员现场放线定位，所选择的施工队伍或建筑工匠须报镇人民政府村镇规划管理机构备案。
6、房屋施工过程中应接受市建设主管部门和镇人民政府村镇规划管理机构依法进行的监督管理。
（八） 在乡（场）、村庄规划区内的集体土地上建住宅的,按以下程序审批:
1、建房申请人向村(居)委会提出书面申请，经村(居)委会同意并征求四邻意见后在村民小组、村委会张榜公示7天,无异议后报乡（镇、场、街道）审核，填写《江西省村镇建房审批表》。
2、乡（镇、场、街道）村镇规划管理机构接收申请后，7日内派员现场踏勘,提出初审意见报乡镇人民政府研究，同意建房的，7日内由乡（镇、场、街道）报市建设行政主管部门核发《乡村建设规划许可证》。
3、建房确需占用农用地的,应当依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,在办理农用地转用审批手续后，再到市建设行政主管部门申请办理《乡村建设规划许可证》;
4、建房申请人持《乡村建设规划许可证》到国土部门申请办理建房用地审批手续。
5、建房申请人在办理了用地手续后将有关证件、房屋设计图纸等资料交乡镇人民政府审查，由乡（镇、场、街道）报市建设行政主管部门审核。
6、建房申请人在取得《乡村建设规划许可证》和建房用地审批手续后,开工前应经乡（镇、场、街道）村镇规划管理机构验证,并派员现场放线定位,所选择的施工队伍或建筑工匠须报乡镇人民政府村镇规划管理机构备案。
7、房屋施工过程中,应接受市建设行政主管部门和乡（镇、场、街道）村镇规划管理机构依法进行的监督管理。
（九）凡没有编制村庄规划的不能批准建设。
（十）为保证“一户一宅”,拆旧建新,房屋占地面积、层数和各项规划、设计要求落到实处,在办理规划审批手续时,应由村(居)委会或乡镇人民政府与建房申请人签订协议书,明确必要的约束条款。
（十一） 经批准在农民集中居住点自建房屋的，坚持一户一宅的原则，每户自建房屋面积不得超过300平方米。占用耕地的每户宅基地不得超过120平方米；占用非耕地的每户宅基地不得超过150平方米。
（十二） 乡（镇、场、街道）、市建设行政主管部门在办理建房审批手续时,要将办事程序和办事制度公开，并定期公布建房审批情况,接受群众监督。实行责任追究制度，对工作人员因故意或过失不履行或不正确履行规定的职责，违反法律、法规和有关政策，以至影响工作，造成不良后果的，追究有关人员责任。
（十三） 在镇、集镇规划区内进行临时建设的,建设单位和个人应当向乡镇人民政府提出书面申请，经乡镇人民政府审查同意后报市建设行政主管部门审批;需临时占用土地的还应到国土部门办理有关手续。临时建筑使用期限一般不超过两年,两年内如因村镇规划建设需要拆除的,必须无条件拆除。
三、农民公寓式居民小区购房审批办法
（一）基本原则
坚持以村组为基础、乡（镇、场、街道）为主体，在乡（镇、场、街道）便民服务中心和房产局确立农民购房申报代理员，实行专人负责，一窗受理，限时办结、超时问责。
（二）申报代理员制度
各乡（镇、场、街道）便民服务中心和国土、建设、房产、城管要确定申报负责人一名，申报代理员一名，并书面报监察局、效能办备案。申报代理员职责如下：
1、申报代理员必须政治素质强、业务水平高、作风正派，热心为建房农民提供政策咨询和优质服务。
2、申报代理员是审批办事的首问责任人，全权负责农民购房审批业务的联络和跟踪服务。
3、建立台帐，详细登记农民购房的相关信息资料。
4、主动协调农民购房的审批办理，掌握审批办理进度和结果，督促按时完成审批办理任务。
5、申报代理员负责各级之间呈报材料的传递送审、跟踪服务，并最终将审批结果送达申请人。
（三）运行机制
农民购房审批按照个人申请、村组公示、乡（镇、场、街道）审查、市批准的基本程序执行。农民申报购房的审批必须在乡（镇、场、街道）受理当事人申请之日起30个工作日内完成。
1、个人申请。凡符合下列条件之一的农民（本村世居村民），可向村委会提出书面申请。
（1）经市房地产行政主管部门推荐的房屋鉴定机构鉴定：承重结构承载力已不能满足当时使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，且无其他居所的；
（2）当地农业户籍人口人均住房建筑面积不足30平方米且农业户籍子女符合分户条件的（以结婚证为准）；
（3）结婚成家符合分户条件，且在分户前人均住房建筑面积不足30平方米的。（以结婚证、户口薄为准）。
从当地农业户籍迁出的服义务兵役的军人、在校学生、劳改劳教人员可作为农业户籍人口计算；独生子女按两人计算。
农民将原有房屋、宅基地出售、出租、赠与他人的，不得再申请在公寓式居民小区购买房屋。
2、村组公示。村委会收到农民购房申请，经资格审查符合申报条件的在村民小组、村委会公示7天，无异议后由村民小组、村委会签署意见报乡（镇、场、街道）政府。审批期限从乡（镇、场、街道）受理之日起开始计算。
3、乡（镇、场、街道）审查。乡（镇、场、街道）15日内组织村镇规划建设管理机构及国土所相关人员实地调查，签署审查意见报市政府。
4、市批准。市政府15日内召集发改、国土、建设、房产、城管等相关部门研究审批完毕，经批准同意的，在申请人所在地的村、组进行公示，再向申请人核发购房批准书。
乡镇便民服务中心应当根据《瑞昌市大九江规划区农民建房管理试行办法》将农民购房审批的条件、操作流程、期限以及需要提交的全部材料的目录、申请书示范文本等在办事公开栏及公共场所公示。
（四）监督机制
1、明确运行过程中各级人员责任：
（1）个人申请和村组公示：村党支部书记负领导责任，村委会主任负直接责任。
（2）乡（镇、场、街道）审查：乡（镇、场、街道）党政一把手负领导责任，分管领导负直接责任。
（3）市批准：市政府分管领导负领导责任，发改、国土、建设、房产、城管等相关部门主要领导负直接责任。
2、各级政府及相关部门从事农民购房报批工作的人员有下列行为，按照干部管理权限，由纪检监察部门依据相关规定追究过错责任。
（1）审批办事超过规定时限；
（2）审批办事过程中收受或索要申请人的财物；
（3）违反办事程序，审批办事过程中不“一次性告知”申请人需要提供的资料；
（4）不及时送达审批决定的；
（5）符合申请条件而不予受理的；
（6）推诿扯皮、不负责任、失职渎职、服务态度恶劣等其他违规违纪的审批办事行为。
3、村委会未在规定承诺时限内完成的，由乡（镇、场、街道）纪检部门对有关人员追究责任。
4、农民对购房审批享有知情权；其合法权益因行政机关违法实施审批受到损害的，有权依法要求赔偿。
5、乡镇便民服务中心应当在办公场所公布市监察机关的举报投诉电话。投诉电话：4222497。
附件１：农民购(建)房审批操作流程
附件２：农民购(建)房审操作流程图
农民购(建)房报批操作流程
一、个人申请
凡符合下列条件之一的农民，可向村委会书面申请在公寓式居民小区购买或在农民集中居住点自建房屋。
（一）经市房地产行政主管部门推荐的房屋鉴定机构鉴定:承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，且无其他居所的。
（二）当地农业户籍人口人均住房建筑面积不足30平方米且农业户籍子女符合分户条件的。
（三）结婚成家符合分户条件，且在分户前人均住房建筑面积不足30平方米的。
从当地农业户籍迁出服义务兵役的军人、在校学生、劳改劳教人员可作为农业户籍人口计算；独生子女按两人计算。
农民将原有房屋、宅基地出售、出租、赠与他人的，不得再申请在公寓式居民小区购买房屋或在农民集中居住点自建房屋。
二、村组公示
1、村委会收到农民购(建)房申请，经资格审查符合申报条件的在村民小组、村委会进行公示，公示期7天，无异议后由村民小组、村委会签署意见报乡（镇、场、街道）便民服务中心申报代理员。
2、申请材料不齐全或者不符合法定形式的，申报代理员应当场一次告知需要补正的全部内容申请材料，存在可以当场更正的错误的，申报代理员应当场指导更正。
三、乡（镇、场、街道）审查
1、乡（镇、场、街道）15日内组织村镇规划建设管理机构及国土所相关人员实地调查，签署审查意见报市政府。
2、便民服务中心申报代理员负责全程跟踪服务，掌握审批办事进度和结果，督促按时完成审批办事任务。
四、市批准
1、便民服务中心申报代理员将乡（镇、场、街道）审查意见及申请资料报送市国土、建设、房产、城管等部门的申报代理员（成立专门办公室，统一办公，方便办事），由申报代理员报送给市政府。
2、市政府15日内召集国土、建设、房产、“两违”整治领导小组等相关部门研究审批完毕。市职能部门申报代理员负责全程跟踪服务，掌握审批办事进度和结果，督促按时完成审批办事任务。
3、经批准同意的，由市职能部门申报代理员通知乡、镇、场、街道申报代理员领取后转交村委会，村委会在申请人所在地的村、组进行公示，再向申请人核发购买房屋批准书或农民自建房批准书。
